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風情小鎮:海棠灣“幸福家園”的基石

作者:     來源:     發布時間:2013-3-13 14:14:09

日出東方照海棠,這一灣南方中國的蔚藍海水熠熠生輝。

風情小鎮拂海風,這一片國家海岸的濱海之地郁郁疊翠。

位于海南省三亞市的“國家海岸”海棠灣承載著太多的歷史重任:摸索海南國際旅游島建設的經驗、探究一個大型旅游開發區的作法、示范城鄉一體化的新路子、先行海南綠色崛起的新法子。

這一切,指向一個核心——如何快速構建一個當地老百姓的幸福家園?這一切,正在破局。

近百平方公里的規劃范圍內,10 個各具建筑特色的風情小鎮已經落子布局。東溪、龍海、龍江、林旺南、林旺北、青田六個風情小鎮項目先行開建。

采用市場化手段引進社會資金,以建設— 移交的模式(BT 模式)引進4 家實力較強的國有專業公司逐鹿這一片處女海灣,創造性地“先安置、后拆遷”的風情小鎮建設模式,已經生根三亞、花開海棠。

國家海岸海棠灣度假區里,近10 家高星級度假酒店已經開業迎賓,一年間百萬游客幸福徜徉。10 個建筑風格鮮明的風情小鎮,正在成為海棠灣海天之間一道最美的“人文景觀”,為海棠灣村民墊下一塊塊幸福家園的嶄新基石。

安置先行 風情小鎮起海棠

青磚藍瓦山海間,聯排住宅分外明。

龍海風情小鎮,已經開始舒展出優雅的身姿。久居濱海簡陋房舍的村民們,正驚奇地睜大淳樸的雙眼,打量著這一排排花園式的安置房,不相信這就是他們未來的家。

曾幾何時,各地在推進城市開發的進程中,往往都是“先拆遷、后安置”。海棠灣風情小鎮的建設卻對這一“先拆遷、后安置”的傳統城市開發模式進行了顛覆性的革命,完全推開安置先行的新思路——首先解決拆遷村民的居住問題,安置的風情小鎮中設計了商業鋪面,可實現被安置村民就近就地就業,另外也在一定程度上服務了海棠灣的高星級酒店。

海棠灣風情小鎮建設,領風氣之先的,不僅僅是建設理念,更核心的是建筑理念。

例如,正在建設的旅游小鎮風格多樣:海南民族風情、東南亞風情、地中海風情等。根據設計者的計劃,風情小鎮將成為海棠灣風情特色旅游的“ 其中一站”—— 通過聚焦特定客戶和差異化經營策略,與濱海高星級酒店形成優勢互補。

這為風情小鎮的建設勾劃了更為具象的輪廓。

2012 年是海南省委、省政府確定的“項目建設年”。針對全面推進國家海岸海棠灣的開發建設,三亞市委、市政府確定了先安置、后拆遷的原則。在這樣的背景下,海棠灣管委會在規劃區內確定建設10 個風情小鎮。經過對風情小鎮安置模式的探索,海棠灣管委會進一步確定采取創新建設模式、安置模式和民生保障機制,運用市場化手段引進社會資金,確定引進有實力的專業公司建設風情小鎮。

這是一個大膽的創新:積極引導有實力的企業,開始進入“ 城市拆遷、安置”環節,徹底結束開發企業只做“ 甩手掌柜”的歷史,從城市開發建設的第一個環節——征地拆遷就開始介入。

這些企業在業界都有著響當當的地位和開發業績:天津市房地產開發經營集團有限公司、保利房地產(集團)股份有限公司、中國對外建設有限公司、招商局地產控股股份有限公司等。

根據規劃定位與開發建設需要,海棠灣開發區內居民需要全部異地安置,涉及需要搬遷的居民10000 多戶、4.7 萬人,能全部滿足開發區內所有居民的安置安居。

無疑,這是一項史無前例的民心工程,這也是三亞給海棠灣人民的一個莊嚴的承諾。

2012 年8 月,海棠灣啟動了首批7 個風情小鎮建設,全部由專業公司代建,總占地面積約4170 畝,投資總額為78.4 億元。涉及被安置村委會17 個,被安置戶數為7637 戶,占總戶數的75%,被安置人數達32122 人,占總人數的68%。

“聯排低層住宅,家家戶戶獨門獨院”是這10 個風情小鎮主體安置房的最大特色。風情小鎮均分布在國家海岸規劃區內的較佳位置,建設面積分成150 平方米、200 平方米、250 平方米、300 平方米、350 平方米不等。此外,還配備有安置公寓與其他相關配套設施等。

一句“安置先行”,絕不是像聽起來那么輕松。決策者將海棠灣村民的利益擺在了首位,讓村民可以享受到海棠灣度假區升級發展帶來的巨大利益。 

BT推進 建設模式最相宜

海棠灣是一片富饒的海灣。千百年來,這里的人們日出而作、日落而息,播種下了悠久的熱帶農耕文明。而當海棠灣被定為“國家海岸”,這片藏在鳳凰翅膀下的神奇土地,注定要走到歷史的前臺,走進“大開發、大建設”的“春天里”。

海棠灣風情小鎮的項目策劃,其首先考慮的就是老百姓的安置,更多的是考慮老百姓的后續生活,尤其是涉及商業鋪面可經營的方式,以一種可持續發展的安置模式解決了征地問題。

以青田風情小鎮為例,該項目策劃定位為以黎族文化為基礎,以山水田園為依托,融合黎、漢文化打造集旅游度假、餐飲休閑、人文藝術與高品質居住為一體的復合型休閑旅游度假名鎮。風情小鎮美麗可期。

青田風情小鎮項目分四個區:特色旅游區、民族服務區、田園體驗區、安置居住區,其中特色旅游區是以政府為主導的具有黎族風情特色的商業長街。通過這種以政府主導的商業模式,使得風情小鎮的商業更規范化,更具有市場競爭力,同時解決了海棠灣老百姓的后顧之憂,使得老百姓由原來的農耕轉變為樂商,帶動了當地老百姓的收入。

有人說,海棠灣BT 風情小鎮建設,就是要實現讓“老百姓躺著也可以賺錢”。

海棠灣風情小鎮BT 模式,更是為政府在推動城市的開發建設提供了可資借鑒的參考。海南國際旅游島建設正式上升為國家戰略之后,海棠灣作為海南國際旅游島建設的一個重要窗口,更是成為外人觀視海南旅游的一個重要窗口。如何在發展旅游行業方面創新機制,如何在發展圍繞旅游業的相關配套服務業上邁出扎實的步伐,作為海南度假旅游的標桿之一,海棠灣的探索責無旁貸——開發建設海棠灣就必須首先解決當地老百姓的安置。如何加快老百姓安置房的建設,將成為建設海棠灣首先需要解決的問題。

中國對外建設有限公司在海南以外的不少地方作了不少BT 項目,也是第一個向海棠灣管委會申請以BT 模式建設風情小鎮的企業。副總裁董倩文認為,海棠灣探索的這種模式值得推崇。“海棠灣開發轄區近百平方公里,如果為每個項目設立一個團隊,管委會既當運動員,又當裁判員,團隊會非常臃腫。BT 模式讓全社會動員起來,利用社會資源,企業的技術、資金、管理、人才,能快速地建設風情小鎮,形成一種新的生活方式。”

BT 推進,有助于專業化運作。引進專業化的企業,通過專業的項目策劃、規劃設計、施工管理等,使得海棠灣風情小鎮更具有市場競爭力,更符合老百姓的需求,從而更好地解決老百姓的安置,進一步加快海棠灣的建設進度。

BT 推進,有助于轉變政府職能。在舊式的安置建設中,建設資金由政府出資,同時政府也是建設項目的監督管理者、實施者,政府職能不清,在行政監督上也不能有效地實施。而在BT 模式中,項目管理職能交由專業的項目管理公司,實現了建設管理的專業化和市場化。政府也從直接的管理者轉變為職能監督者,從根本上轉變了政府職能,促使政、企分開。

BT 推進,有助于緩解政府的財政資金壓力。海棠灣7 個風情小鎮項目預計將在2013 年底完成,總投資約70 億元,10個風情小鎮更是達到了150 億元。如今采用BT 的融資模式,使得投資主體多樣化,拓展了資金投資渠道,可以將分散的民間資金引入到安置建設中,使得在財政資金有限的情況下,仍可以啟動建設如此大規模的建設。

業界評價,這是一種了不起的模式。保利地產(集團)股份有限公司副總經理王健在接受采訪時認為,海棠灣在區內村鎮改造過程中,嘗試了一種新的“政農雙贏與高效長利”的模式。

民生為大 幸福家園進行時

海棠灣規劃區內共有22 個村居委會,涉及到需要搬遷的人口約4.7 萬人。人口搬遷,盡管只有很近的幾公里,那也是生活的地理空間的改變,并非易事。如何實現和諧的搬遷,如何給搬遷的村民建設美好的幸福家園,都在考驗著決策者的智慧。

民生為大、民生為重、民生為先。在風情小鎮的建設中,始終圍繞著建設海棠灣人民的幸福家園這一宗旨在進行、在推開。

安置的方案開出了盡可能的優惠,讓村民相信發展建設真正是為了反饋,而不是單單為了GDP 的高速增長:根據征地的實際,海棠灣創造性地提出了“整村搬遷、整村安置”的拆遷安置模式;安置標準方面,按照實物與貨幣補償兩種方式,人均可以享受到50 平方米。

海棠灣開發建設,實質上是一個“雙變”的過程:農村變社區,村民變居民。這就要求海棠灣在諸多方面統籌兼顧,在社區建設、農民轉城鎮居民、就業保障體系、社會事業等方面進行一系列創新,著力提高居民工作生活“硬環境”,著力提升居民素質、城區文明程度和綜合軟實力。

三亞市的決策者認為,風情小鎮建設是一個龐大的、復雜的、重要的系統工程,是海棠灣發展建設過程中一個關鍵的環節和節點。

從實際來說,風情小鎮建設關乎村民的民生事業和各項社會事業,關乎海棠灣城鎮化最關鍵的工程和項目。風情小鎮建設是海棠灣實現發展各項民生事業和各項社會事業一個非常重要的載體。

“要讓風情小鎮的作用發揮到最大,效益發揮到最大。”海棠灣管委會負責人提出,海棠灣各部門、全體干部和村民要充分認識風情小鎮的建設是海棠灣群眾建設幸福家園的具體步驟和載體,各部門、干部群眾要齊心協力,共同努力,把風情小鎮建設好。

細心的人們發現,雖然現在風情小鎮仍在建設中,還沒有村民搬新居,但已給海棠灣的人民帶來了明顯的致富:人氣已經開始逐漸變旺,商貿、餐飲業等也發展了;村集體經濟組織配備的土方、建材生意已經跟上來了;一些漁民就地轉行,辦起特色海鮮店,開始有了財產性收入,真正地告別了“漁民不賣海鮮、漁民上船不登岸”的歷史。

海棠灣的決策者們明白,每個風情小鎮建成后就是一個單獨的社區,不僅能為失地農民提供良好的安居之所,更是國家海岸規劃區內靚麗的民俗景觀,農民能依靠旅游發家致富,真正形成“人人能就業、戶戶有產業”。

小鎮社區 國家海岸建新城

從最初的建設高級居民公寓,到敲定風情小鎮,再到如今采取BT 模式引進有實力的專業公司建設風情小鎮,海棠灣的拆遷安置工作經歷了數次建設理念上的碰撞與升華,目的只有一個——在國家海岸建設起一個新的城市社區。

所有風情小鎮最終建成后,將成為群眾安居創業的居住地、海棠灣風情旅游目的地和海棠灣社區行政服務所在地。這是一個海南國際旅游島之前未曾有過的新城市形態,這是名聲日漸隆起的國際熱帶濱海旅游城市,這是三亞之前未曾有過的新社區聚集。

江林村村民林廷文對未來的生活充滿了憧憬:林旺南風情小鎮安置區建成后,我們就能住上舒服、嶄新的、獨門獨院的樓房,將來我們就是小鎮真正的主人,可以期待沒有后顧之憂的美好幸福生活。

林旺南只是海棠灣在建與擬建的十個風情小鎮之一,林廷文只是海棠灣約4.7 萬待安置居民的一個代表。今年年底,這里將成為一個集旅游經營、醫療、教育等基礎設施完善一體化的現代居民社區。

城入鄉,鄉融城。村民們洗腳上田,在國家海岸海棠灣的新城內,盡情享受“居住+旅游產業”為一體的好日子。

三亞與海棠灣的決策者,有著無畏的決心。在綜合考慮了資金來源、質量控制、工期控制等風險因素后,海棠灣決定引進有實力的國有大型房地產企業,集中、大規模地建設風情小鎮,新天房、保利、中外建、招商地產四家集團公司被確定為首批合作方。首期開工建設的7 個風情小鎮總建筑面積196萬平方米、總用地面積4170 畝,建設工期為一年。余下的3 個風情小鎮也將于2013 年、2014 年陸續動工。

大手筆畫出了新氣象。如今,海棠灣征地拆遷采取青苗補償承包制、包干制,風情小鎮建設無論是面積還是風格,都充分考慮到老百姓的合理訴求,違建、搶建就失去了動力。老百姓從原來與政府的博弈變成了主動合作,這是海棠灣建設發展呈現出的新氣象。

2012 年8 月27 日,海棠灣風情小鎮開工奠基儀式舉行,率先啟建的首批7 個風情小鎮7700 多套安置房有望2013 年交付使用,國家海岸的新城,已經是時間可期。通過BT 模式,集中優質企業的巨額資金,快速建設安置房,解決了需要公共財政150 多億元投入不足的問題。老百姓從原來較為分散的村落搬入相對集中連片的風情小鎮后,“騰籠換鳥”節約出大量建設用地,為海棠灣國際度假區的進一步升級騰出了巨大的發展空間。

海棠灣國際休閑度假區知名度還在不斷提升,風情小鎮將成為海棠灣濱海酒店帶和其他高端度假社區之外的“ 第三道人文景觀”。幫助和引導老百姓發展創業,參與到海棠灣的商業服務業中來,共享開發成果,讓村民變成市民,農村變成城鎮,最終建立起農民市民化的社會保障體系——海棠灣將成為真正意義上的風情小鎮社區,成為國家海岸的新城。

在成功破解了制約城市開發建設的普遍性難題搶建違建、拆遷安置之后,海棠灣的發展駛進了真正意義的“ 快車道”。至今,海棠灣已累計完成征地近4 萬畝。一個更大意義的“海棠灣新城”已經有了呼之欲出的充分地理空間、發展空間和想象空間。

樣本摸索 發展紅利奠基石

在城鎮化的發展路徑中,結合當地的旅游產業和特色經濟形態,海南創造性地提出了建設風情小鎮。在海棠灣近百平方公里的規劃范圍內,其建設起來的風情小鎮絕不僅僅是“一條街”或者是幾條街那樣的象征意義,更具有連片的規模效應,具有樣本意義。

這是海棠灣風情小鎮在構成形態上區別于海南省內其他風情小鎮的最大特點。在建筑理念上,風情小鎮建設要以海棠灣度假區共同發展為理念,依托山地、水系、濕地等地貌特征,減少對自然植被的破壞,在設計上融合明清民居、黎苗民宿、地中海格調等主題風格,定位發展特色風情旅游、休閑度假娛樂、濕地生態公園、配套服務設施和風情居住社區5 大功能。同時,突出強調商業功能,給老百姓的生產生活一個可持續的發展空間。

海棠灣的決策者們在7 個風情小鎮開工奠基儀式上要求,承建單位要緊緊抓住安居、樂業這兩個關鍵要素對方案做進一步優化,各建設單位一定要投入足夠的管理和技術力量,保證質量、保證工期。管委會和鎮政府的相關部門要密切跟蹤服務,隨時解決可能出現的各種問題,確保項目建設的順利推進,并積極做好計劃在2013 年、2014 年開工的后面兩批風情小鎮建設的各項準備工作。

就目前三亞的其他鄉鎮來看,普遍狀況是規模小,集聚和輻射能力差,資源浪費和環境污染嚴重,居住及配套設施均不完善。這都是由于資金緊缺、技術落后所致,進而制約了發展速度,也限制了城鎮規模的進一步擴大。

基于城鄉統籌改革和海棠灣國家海岸建設的雙重背景,海棠灣管委會創新思路,建立渠道引入社會力量,結合BT 模式融資、建設、移交的特點,采取BT 模式實施海棠灣風情小鎮(安置房)以及配套公共設施投資建設,對于帶動三亞市的城鄉統籌改革有著積極意義:社會資本的介入,能夠同一時間點更多地啟動項目,有效提高海棠灣風情小鎮(安置房)以及配套公共設施的投資建設進度;能夠有效保障林旺南、北風情小鎮(安置房)以及配套公共設施建設的質量。

由于BT 模式要求投資人不僅僅具有資金實力,還需要較高的建設管理水平。目前,參與海棠灣風情小鎮(安置房)BT 項目投資建設企業,均是具有相關經驗和充裕資金的大型企業集團,這些企業實力雄厚,社會責任感相對更強,經驗更為豐富,更能保障海棠灣風情小鎮(安置房)以及配套公共設施投資建設的質量;長遠看來,有助于沖破資金以及技術“瓶頸”制約,調整經濟和產業結構。通過BT 模式吸引來源眾多的社會資本,投資于海棠灣風情小鎮(安置房)以及配套公共設施的建設,有助于改善公共服務僅來源于政府的單一結構,為城鄉統籌發展奠定堅實基礎。

三亞市委負責人肯定地認為,海棠灣風情小鎮很有前途。因為首先海棠灣國家海岸的建設提供了大量老百姓就近就業服務機會。同時其他酒店以及其他高科技產業、其他產業的發展,也需要有一個生活風情小鎮來做他們的配套。

  改革是當前最大的紅利。在海棠灣,這份紅利正在切切實實地落在村民的頭頂上、口袋里。

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